一线城市均已加入住房“以旧换新”队列中。
据中指研究院监测数据显示,全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策,与此同时,各地推出包括“国企收旧换新”“中介优先卖”“发放购房补贴”等多种模式,相较而言,“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。
一线城市均已加入住房“以旧换新”
易居研究院报告显示,“以旧换新”工作在本轮全国消费提振、潜力挖掘的大框架下有序推进。“以旧换新”本质上是房产流通和循环的重要推动力。其贯通二手房盘活和新房去库存两大市场,在促进双市场循环发展的过程中,真正提振住房消费。
从各等级城市推进路线看,“以旧换新”工作试点,源于青岛“优先卖”,该模式希望打通“二手房售卖、新房认购”整体流程。到了2023年,各三四线城市陆续开展试点。随后一些重点二线城市也开展了试点工作。2024年4月下旬,随着深圳、上海发文,住房“以旧换新”扩展到一线城市。
其中,深圳是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日,深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动,鼓励房企、中介、购房者三方签订协议,开展“卖旧买新”换房联动,首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。
深圳之后,上海积极跟进。上海市房地产行业协会和房地产经纪行业于5月3日联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动,首批参加倡议的房企20余家,房地产经纪机构近10家,参与项目30余个,主要分布在五大新城区域。
广州则于5月加入,首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。到了7月19日,北京市商品住房“以旧换新”活动宣布启动,首批参加倡议的31个新建商品房项目共涉及房源9000余套。
至此,四个一线城市均已推进“以旧换新”工作。业内认为,这也标志着“以旧换新”工作进入到政策铺开和成熟阶段。
据中指研究院监测数据显示,目前,全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策。
易居研究院研究总监严跃进指出,从市场背景看,“以旧换新”政策的推行和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。房地产市场的“以旧换新”作为创新举措,有助于激活潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房,并促进市场平稳健康发展。
哪种模式反响相对积极?
严跃进指出,从全国各地推进的“以旧换新”操作来说,主要包括三种模式:一是中介帮卖旧房模式,这是最常见的“以旧换新”方式;二是收购模式,即国企或房企直接收购旧房,旧房款项用于购买指定的新房项目,收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等;三是补贴模式,主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴等。这三种模式,发挥了不同市场主体的优势,也吻合了不同的市场需求和特征。
根据中指研究院的监测数据,截至6月30日,“国企收旧换新”和“中介优先卖”作为两种主流模式,分别有超30城、超40城参与。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,“中介优先卖”效果很大程度上取决于市场运行情况,在当前买方市场深化下,二手房成交周期较长,出售环节的不确定性较大。相比而言,“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。
根据中指研究院监测,从2023年下半年以来,苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策,尤其以江苏城市居多。
以南京“以旧换新”政策为例,2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储,同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从效果来看,截至6月27日,安居集团14个楼盘累计来访约3000组,缴纳新房意向认筹金的换房人约690组;累计完成600多套房源的评估工作,已有208套存量住房签署了四方协议。6月,南京开启了第二批“收旧换新”,进一步扩大住房“以旧换新”房源,除安居集团项目外新增21个项目2780套房源。
河南郑州也是较早实行住房“以旧换新”的城市。官方披露的数据显示,郑州“以旧换新”工作开展3个月来,换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套,已认购商品房1180套,群众通过市场化交易“以旧换新”完成1628套。郑州市住房保障和房地产管理局表示,在“以旧换新”等利好政策带动下,郑州市房地产市场出现了一系列积极变化,开发企业售楼部到访量增加约30%,二手房带看量增加约40%,4-6月商品房销售量环比连续增长,有效提振了市场信心,稳定了市场预期。
关荣雪认为,在“以旧换新”模式中,国企下场收购二手房当前热度越来越高,原因可能在于,许多业主在购买新房时面临着二手房出售不畅的问题,导致资金无法及时到位,国企下场收购二手房可以解决业主的资金压力,使他们能够顺利购买新房;此外,国企作为强大的购房主体,具有更多的资源和渠道,可以提供更便利的交易过程,减少业主的交易成本和风险。
严跃进提到,从一线城市“以旧换新”的推进情况看,目前以“中介帮卖旧房”模式为主,相信随着政策的持续完善,国企收购二手房的模式或也会在一线城市逐步推进,比如国企收购二手房用作保障性住房,更好地推进新房去库存。
“以旧换新”如何进一步推进?
业内认为,从各地新房去库存的工作来看,已经有很多创新模式,包括“先租后买”“半租半买”“可租可买”等模式。对于“以旧换新”来说,其本身属于特殊的新房去库存手段,仍有可优化的空间。
严跃进提到,各地“以旧换新”工作开展中包括二手房评估、二手房出售、新房选择面等仍面临一定的问题。相关调研结果显示,参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房,这一占比达到70.8%。不过一些房东的顾虑也存在。“其实主要还是价格的问题,如果是被政府收购去,价格会不会被压得太低?如果是拿到市场上去卖,能不能卖得出去?”同时,推进“以旧换新”也关注“换哪里的新”等问题。如果是指定的新房楼盘,那么购房者换新的选择是不是足够多?能不能选到心仪的房子?从实际过程看,市场反馈一些参与“以旧换新”的开发商,并没有给出最大的诚意。一些优质房源也没有拿出来,多半都是去库存难的较差房源,这也容易导致市场交易信心下降。
严跃进认为,“以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决,即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发,各地要持续解决二手房消化的问题,扩大“以旧换新”的市场容量,包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。
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